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重要信号!土拍后,这里的一二手房“大洗牌”?!主城区哪里还有住宅存量?(附杭州最 ...

2017-11-10 10:56| 发布者: 66tv| 查看: 15| 评论: 0

摘要: 在临安撤市设区后,区域土地供应量较以往相比有了明显增长。除了土地供应节奏加快,瞄准这一市场的房企数量也大幅提升。尤其在最近几宗地块的争夺上,处于临安核心发展位置的青山湖板块成了各大房企眼中的大热门。

在临安撤市设区后,区域土地供应量较以往相比有了明显增长。除了土地供应节奏加快,瞄准这一市场的房企数量也大幅提升。尤其在最近几宗地块的争夺上,处于临安核心发展位置的青山湖板块成了各大房企眼中的大热门。



一、前期房源售罄 青山湖板块库存基本见底


在这几次土地集中供应潮后,青山湖板块的楼市现状如何?


大华春山明月营销主管 高立:

我们项目五月份首开,九月又加推了一批,前期房源都售罄了,后期房源明年才会加推。目前这里没有可售项目,库存也不多。

越秀星汇城项目策划部 张经理:

我们一期房源全卖完了,二期很多东西还没出来,像我们现在销售现场连沙盘都没有,户型图也没有。

 

据了解,前段时间销售不错的几个项目,售楼处现在十分冷清。项目的工作人员表示,这并不是因为市场遇冷,而是因为无房可卖。

 

越秀星汇城项目策划部 张经理:

我们下次推的房源也就四、五百套,来访的客户已经有一千多组了。后期加推的户型是89方和122方的户型,均价会在13000元左右。

 

在经过二三季度的去化后,前期房源均已售罄。如今,青山湖板块的库存基本见底。值得注意的是,过去以排屋别墅为主的青山湖楼市格局,如今也开始发生变化。

 


大华春山明月营销主管 高立:

以前青山湖板块的楼盘,主要还是度假形式为主的,相对来说做的都是五百到七百方的大独栋。今年很多项目,包括就是我们的产品这一块也是大众化发展,面积做小了。

 

目前,板块内除了几个早前在售的排屋别墅项目,不少项目也正在往高层方向转型。11月2日,天阳拿下的青山湖地块的容积率为2.6,是板块内少有的高容积率地块,也正好填补了区域内刚需产品的短缺。不过,该地块11022元/平方米的成交楼面价成为青山湖板块的地价新标杆。而据了解,在年底前有加推计划的越秀星汇城和绿城云杉郡这几个高层项目,预计均价会在12000元/平方米-13000元/平方米上下波动。地价逼近一手房在售均价,与此同时,对价格更为敏感的二手房市场也开始出现变化。


二、一二手房倒挂现场增多 成交难度上涨

青山越秀一店店长 梅剑锋:

80多平方米的房源基本都是15000元/平方米、16000元/平方米,比起上半年涨了很多,成交量这几个月在减少,房源少了,房东不着急卖,价格也挂高了。

 

锦鑫地产梅店长表示,近期板块内多了不少和他一样的中介从业者。在这轮土拍结束后,他明显感到来店咨询的客户有所增加,但与此相对的却是区域内挂牌房源的减少。

 

板块地价的重塑和咨询客户的增多,增长了挂牌房东的心理期望值。这也导致了现在青山湖板块一二手房倒挂现象增多,成交难度也随之上涨。

 

青山越秀一店店长 梅剑锋:

以前像越秀星汇城、中天珺府、颐和山庄这种新房会找我们合作,现在很少。关键是前段时间投资客很多,新盘基本都卖掉了,像滨湖天地卖很火。青山湖在售的越秀星汇城基本前几期都已经卖完了,我们都在等着他们后面再开盘。

 

板块内新房和二手房房源量告急,进一步激发了区域的推地动作。目前青山湖板块内后续的土地供应量十分充足,未来加大土地供应可能也将成为板块发展趋势。而价格势必也会随着大量新项目的涌入,得到重塑。


三、主城区哪些板块还有较多住宅存量?


不仅是临安区,主城区也是“一房难求”。那么,当前杭州主城区究竟还有多少“看得见”的住宅库存?2017年来到底清掉了多少存量?剩下来的住宅还能消化多久?

杭州主城区住宅显性库存套数前20板块

(注:统计时间截至10.31)

可以看到,不少热门板块的显性供应量已经十分紧缺,包括申花、滨江在内可售住宅都只有200套左右乃至更低。

而当前整个主城区可售住宅库存最多的区域,还是集中在东边:

“余粮”最多的城东新城板块,剩余824套显性库存套数,库存面积达到9.05万方,主要集中天阳文晖和新天地金色时光、天城府的未网签房源。此外,万科中央公园、融创玖樟台以及还未面市的世茂·钱塘天誉等都还有一定的房源量未领出预售证。

排名第二的艮北新城库存套数为772套,其中有很大一部分是杨柳郡三期还未签约房源,整个项目目前暂无房源可售,四期房源预计年底或者明年推出。除了杨柳郡,艮北新城后续还有润和武林郡、招商公园1872等纯新项目入市。

钱江新城江干区域也有着621套的住宅存量位列第三,共计10.61万方。板块内融创涌清府、中海御道、中企艮山府等当前都有房源在售。

九堡、丁桥等地,虽然同前三有着较大的存量差,但也各自能为城东贡献200套左右的房源供应。


四、剩余库存还能消化多久?

在四个还有88方房源的项目中,除了旭辉和昌·都会山之外,领航城在区位上最为靠近奥体中心。

今年来,杭州主城区每个月平均能成交2584套的住宅,相比去年,这并不是一个十分冲高的数字。

但是如果用它来消化这6003套的库存量,却仅仅只需2.3个月

当然,实际情况并非如此,从近两周杭城各大板块频频领出预售证来看,接下来将会是供货的高峰期。

据不完全统计,11月杭城预计将有38个楼盘开盘,虽然主城区入市楼盘虽然并未像余杭、萧山那般放量,却也达到10余个,多分布在钱江新城、申花、紫金明珠等热门板块。相信到时候,主城区的库存量还会有更多新的补充。


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